Kokia taikoma atnaujinamo daugiabučio namo projekto administratoriui atsakomybė už netinkamai administruojamą projektą ? Pvz. ne laiku sutvarkomi ir pateikiami VšĮ Beta dokumentai, nesuorganizuojamas rangos darbų konkursas iki 2014-10-01, arba neteisingai apskaičiuojami valstybės paramos dydžiai dėl ko sumažėja arba išvis gali būti neskirta valstybės parama, pasirašomi darbų perdavimo aktai, kai darbai atlikti netinkamai, nepervedamos laiku finansuotojui lėšos, dėl ko skaičiuojamos 0,04 dydžio delspinigiai ir pan.)

Atsakant į pateiktą klausimą, kokia atsakomybė yra taikoma atnaujinamo daugiabučio namo projekto administratoriui už netinkamai administruojamą projektą, reiktų paminėti, kad investicijų projekto administratoriumi (toliau – „Projekto administratorius“) gali būti paskirti:

A. daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrija; arba

B. daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų jungtinės veiklos sutarties dalyvių įgaliotas asmuo ar šio namo butų ir kitų patalpų savininkų įgaliotas kitas juridinis asmuo; arba

C. savivaldybės skiriamas bendrojo naudojimo objektų administratorius (jei nesteigiama bendrija arba nesudaroma jungtinės veiklos sutartis).

Teisės aktai nustato, kad rengiant ir įgyvendinant investicijų projektą, butų ir kitų patalpų savininkams atstovauja Projekto administratorius, kuris organizuoja ir įgyvendina projektavimo ir rangos darbų pirkimus, statybos techninę priežiūrą, investicijų projektui įgyvendinti surinktų ir skolintų lėšų apskaitą ir tvarkymą bei kitus klausimus. Taigi, kalbant apie Projekto administratoriaus atsakomybę už netinkamai vykdomas pareigas, omenyje turima vieno iš aukščiau nurodytų asmenų atsakomybė.

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra nurodęs, kad „...bendrija [pastaba – kartu ir kiti, aukščiau išvardinti asmenys] pati nepriima sprendimo nei dėl gyvenamojo namo modernizavimo, nei dėl jo finansavimo būdo <...> ji tik vykdo butų ir kitų patalpų savininkų daugumos priimtus sprendimus <...> atstovauja savininkams santykiuose su kitais subjektais, dalyvaujančiais butų modernizavimo projektuose (bankais, rangovais ir kt.), t.y. išoriniuose santykiuose. Vykdydama šias funkcijas bendrija turi teisę pasirašyti rangos, kreditavimo ir kt. sutartis“(Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2013 m. gegužės 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-220/2013). Įtvirtinęs tokio pobūdžio nuostatas Lietuvos Aukščiausias Teismas nustatė, kad tarp daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bei Projekto administratoriaus susiklosto atstovavimo santykiai. Tai reiškia, kad Projekto administratoriaus atsakomybė kyla iš netinkamai vykdomų atstovavimo pareigų.

Reiktų atkreipti dėmesį, kad teisės aktai nenustato specifinių, šiam teisiniam santykiui skirtų, atsakomybės kilimo pagrindų, taigi, atsakingas asmuo – Projekto administratorius, atsako bendraisiais pagrindais už visą padarytą žalą (tiesioginius ir netiesioginius nuostolius), įrodžius civilinės atsakomybės kilimo sąlygas: žalą, neteisėtus veiksmus, priežastinį ryšį ir kaltę.

Jei Projekto administratoriumi yra daugiabučio namo bendrija, reikalavimas atlyginti žalą, esant minėtoms sąlygoms, turėtų būti kreipiamas į konkretų žalą sukėlusį asmenį, atsakingą už projekto administravimą. Tais atvejais, kai toks asmuo nėra žinomas ar aiškiai paskirtas –tinkamu atsakovu turėtų būti laikoma pati bendrija. Jei Projekto administratorius – jungtinės veiklos sutarties pagrindu įgaliotas asmuo arba savivaldybės paskirtas administratorius, reikalavimas atlyginti žalą turėtų būti kreipiamas tiesiogiai į šiuos asmenis.